Parmi les stratégies les plus adoptées dans le cadre d’un investissement SCPI : l’emprunt pour financer les parts afin de bénéficier de l’effet de levier. Cette stratégie optimise le rendement de l'investissement. Cependant, elle s’accompagne de risques qu’il est essentiel de bien comprendre.
L’effet de levier ou effet boule de neige
Plutôt que de mobiliser uniquement ses fonds propres, l'investisseur emprunte une partie de la somme nécessaire à l'acquisition de ses parts.
Exemple d’utilisation de l’effet de levier
Imaginons un investisseur souhaitant acheter pour 10 000 € de parts. S'il dispose de 5 000 € de fonds propres, il peut emprunter 5 000 € auprès de la banque. Si la SCPI génère un rendement annuel de 5 %, l'investisseur percevra 500 € de revenus annuels sur les 10 000 € investis. Dans le cas où il n’avait investi que 5 000 € de fonds propres, il aurait perçu seulement 250 €. En ayant recours à l’effet de levier, l'investisseur a donc doublé son rendement.
De plus, il rembourse ses mensualités grâce à une certaine proportion des dividendes qu’il perçoit. Il est également libre de se servir des dividendes restants pour une jouissance immédiate, par exemple pour compléter ses revenus, ou encore pour épargner.
Les avantages de l’effet de levier
Comme dans l'exemple ci-dessus, l'effet de levier permet d’amplifier les gains et d'augmenter le rendement de l’investissement. L'emprunt permet d'acheter plus de parts, par exemple par le biais du réinvestissement automatique, et donc de générer des revenus plus importants.
À cela s’ajoute l’optimisation fiscale : les intérêts d'emprunt sont déductibles de l’assiette imposable. Cela pour alléger l'imposition de l'investisseur, notamment si celui-ci se situe dans une tranche marginale ou TMI élevée. En savoir plus sur scpi-8. com.
Recourir à l'effet de levier est également une piste à explorer pour investir dans un portefeuille immobilier plus large, ce qui augmente la diversification et donc réduit les risques.
Si les loyers perçus sont supérieurs aux mensualités de l’emprunt, l'effet de levier produit un revenu passif net intéressant. Si la valeur des parts de SCPI augmente avec le temps, l'investisseur bénéficie d'une plus-value à la revente.
Les risques associés à l’effet de levier
Attention, car l’effet de levier présente des risques à anticiper :
- le risque de baisse des loyers : si la SCPI rencontre des difficultés (chute du taux d’occupation physique et financier, baisse des loyers, crise économique), les revenus peuvent se révéler insuffisants pour couvrir les mensualités du prêt. L'investisseur pourrait alors se retrouver à devoir piocher dans sa propre trésorerie cette proportion non couverte des mensualités de l’emprunt.
- le risque de non-remboursement du crédit : en cas de difficulté financière, l'investisseur pourrait ne pas être en mesure de rembourser son emprunt. Ce risque est d’autant plus élevé si l'emprunt est à taux variable, car les mensualités peuvent augmenter en cas de hausse des taux d'intérêt.
- le risque de valorisation des parts : la valeur des parts n'est pas garantie et peut fluctuer en fonction de la conjoncture économique et de la gestion de la SCPI. En cas de baisse de valeur, le risque de moins-value n’est pas à écarter.
- le risque de liquidité : contrairement à d'autres types d'investissements financiers, telles les sociétés d’investissement immobilier coté ou SIIC par exemple, les parts de SCPI ne sont pas aussi liquides. Il peut être difficile de vendre rapidement ses parts à un prix juste.
- le risque d’endettement excessif : recourir à un emprunt pour investir en SCPI peut entraîner un endettement important. Si l'investisseur n’a pas la capacité de rembourser l'emprunt en cas de contexte problématique, il peut se retrouver dans une situation financière difficile.
