Les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI sont à la fois des placements financiers, étant commercialisées sous forme de parts), et immobiliers (du fait qu’elles sont constituées d’immeubles diversifiés destinés à la location). Les investisseurs sont particulièrement attentifs à l’évolution de leur valeur : quels sont alors les facteurs qui influencent cette évolution au fil du temps ?
Comprendre les mécanismes de valorisation d’une SCPI
La valeur d'une part de SCPI n'est pas figée ; elle est fonction de différents paramètres, tels que la valeur des actifs immobiliers sous-jacents, les taux d’intérêt ainsi que l’inflation et les évolutions réglementaires.
Les facteurs à court et moyen terme
La valeur des actifs immobiliers sous-jacents : les biens immobiliers détenus par la société constituent le cœur de l'investissement SCPI. Leur valeur peut fluctuer en fonction de l'état du marché immobilier et de ses cycles. Idem en ce qui concerne leur localisation et le potentiel de développement urbain. La typologie des immeubles fait aussi partie des variables qui sont susceptibles d’influencer la valeur de la SCPI, de même que la qualité des locataires et des loyers perçus.
Les taux d'intérêt : ceux-ci influencent directement le coût de l'endettement de la SCPI. Une baisse des taux peut améliorer la rentabilité de la société et soutenir la valeur des parts.
D’autres paramètres peuvent intervenir, tels que le taux d’occupation, le taux de distribution, le taux de rendement interne, lesquels sont autant d’indicateurs de performances qui pèsent sur la valorisation de la SCPI.
Les facteurs à long terme
L'inflation érode le pouvoir d'achat de la monnaie, ce qui se répercute sur les coûts de fonctionnement : charges, entretien, travaux et rénovation. La revalorisation des loyers est également enclenchée pour compenser les effets de l’inflation, et ceux-ci sont indexés sur différents indices (comme l'ILC pour les locaux commerciaux). Il est important de noter que la valorisation des actifs immobiliers est réalisée par des experts indépendants. En cas de bulle immobilière, le risque de surévaluation existe.
Les modifications de la réglementation sur différents plans peuvent retentir sur la valeur des biens immobiliers, et donc sur la SCPI.
Comment suivre l’évolution de la valeur des parts ?
Vous pouvez consulter les rapports annuels et semestriels : ces documents vous fournissent des informations détaillées sur la performance de la SCPI, la valeur de ses actifs ainsi que les revenus distribués.
Les suivis sont aussi de rigueur, en sachant que le prix de la part est un indicateur important de la performance de la SCPI. Pour cela, vous pouvez vous référer aux actualités se rapportant à votre SCPI, vous informer sur les plateformes spécialisées ou encore faire directement appel à un conseiller en patrimoine.
Il est intéressant de comparer les performances de votre SCPI avec celles d'autres de même typologie pour évaluer sa compétitivité.
Les SCPI : un rempart contre l’inflation ?
Si les SCPI ne sont pas totalement immunisées contre l'inflation, elles présentent néanmoins certains avantages. Outre l’indexation des loyers que nous venons d’aborder, l’immobilier est traditionnellement considéré comme une valeur refuge en période d'inflation et de turbulences économiques.
Quels seraient alors les critères de sélection d’une SCPI en contexte inflationniste ? Songez à analyser la composition du patrimoine de cette dernière. En règle générale, il se révèle prudent de privilégier les SCPI axées sur des secteurs porteurs : certains secteurs immobiliers sont plus dynamiques et moins sensibles aux crises. C'est le cas de la santé, de la logistique ou encore des résidences étudiantes et des résidences seniors. Ces SCPI bénéficient d'une demande locative soutenue, même en période d'inflation. Idem en ce qui concerne les SCPI adossées à une politique de réinvestissement active : les SCPI qui réinvestissent une partie de leurs revenus dans l'acquisition de nouveaux biens immobiliers voient leur patrimoine croître plus rapidement, limitant ainsi l'érosion de leur valeur par l'inflation.
